Главе администрации МО Саракташского поссовета
Докучаеву А.Н
От Иванова В.А. пер. Заводской д.40 кв....
Уважаемый Александр Николаевич!
Получив от Вас ответ за №1302 от 23.08 2021 года о выборе новой УО, вы сообщаете, что общая площадь жилых помещений в данном доме составляет 385,8 м2, при этом не указываете кадастровый № дома зарегистрированный в Росреестре, а также, не правильно делаете расчёт по кворуму, который рассчитывается согласно доли каждого собственника в общедомовом имуществе.
Кворум считается с доли в общем имуществе МКД , а не с площади квартиры собственника. Следовательно, на МКД должен быть техпаспорт, МКД и общедомовое имущество должны быть зарегистрированы в Росреестре.
УО обязана эти данные брать в Росреестре, а для этого должны приобрести софт- -совокупность программ системы обработки информации и программных документов, необходимых для эксплуатации этих программ (ГОСТ 19781-90); все или часть программ, процедур, правил и соответствующей документации системы обработки информации , т.к. УО обязана исполнять п.3.1 ст. 45 ЖК РФ "
3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме".
В соответствии с п.2 ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя оплату:
за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,
по содержанию общего имущества в многоквартирном доме,
по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Причем, данная плата распределяется между собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (п.1 ст.37 ЖК РФ).
Таким образом, чтобы гражданину Российской Федерации добросовестно выполнять свою обязанность по оплате затрат на содержание и ремонт "жилого помещения", ему необходимо знать следующую информацию, которая должна (и обязана!) быть документально подтверждена уполномоченным(!) органом:
технические параметры объекта управления (объектом управления в данном случае является многоквартирный дом);
перечень общего имущества многоквартирного дома;
техническое состояние многоквартирного дома в целом и общего имущества данного многоквартирного дома в частности;
долю каждого собственника в праве общей собственности.
Описание: https://i.mycdn.me/i?r=AzEPZsRbOZEKgBhR0XGMT1RkMEbRKMd_f2iDP1lVfFKbwKaKTM5SRkZCeTgDn6uOyic
Если общедомовое имущество не определено в соответствии с правилами Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, то не представляется возможным:
сделать оценку технического состояния многоквартирного дома,
зарегистрировать право общей долевой собственности на общее имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.
Итак, что мы все, собственники жилых помещений и, как бы еще и собственники общедомового имущества, имеем по факту на сегодняшний день:
1) нам, собственникам помещений в многоквартирном доме, ДАНО ПРАВО собственности на общедомовое (по ГК РФ - общедолевое) имущество;
2) в развитие этого права выпущен целый ряд Постановлений Правительства РФ…
3) ...а что на местах?... то есть там, где собственно и стоит конкретный многоквартирный дом?
Предоставленное нам всем российским законодателем ПРАВО собственности на общедомовое (общедолевое) имущество НЕ РЕАЛИЗОВАНО до настоящего времени!!!
Чтобы Вам было понятнее о чем идет речь, сравним со следующим правом:
- за гражданами РФ российским законодательством утверждено ПРАВО приватизации квартир, но не все жители квартир воспользовались данным правом!.. далеко не каждый оформил в Росреестре предоставленное ему право собственности на жилое помещение.
Кто не позаботился об оформлении приватизации квартиры, у того НЕТ собственности на квартиру...
Чувствуете, как перекликаются оба случая(?), а именно: право на приватизацию квартиры и право на общедолевую собственность в многоквартирном доме:
если НЕ ОФОРМЛЕНО право собственности, становитесь Вы собственником имущества???!!!…
Исходя из вышеизложенного, мы сталкиваемся со странной ситуацией с точки зрения здравого смысла, логики и даже существующего законодательства РФ:
ВЫВОД: нет зарегистрированного объекта собственности, нет и расходов на его содержание.
Управляющие организации "перепутали" плательщика... Свои расходы по содержанию общедомового имущества они могут и обязаны предъявить фактическому владельцу имущества(!)...органам местного самоуправления.
..а не нам, гражданам РФ - собственникам квартир, по сути, жертвам нерасторопности(?!) местной администрации, своевременно не выполнившей распоряжения Правительства РФ о списании приватизированного имущества, в том числе многоквартирных домов(!), из муниципальной собственности в собственность тех, кто является владельцами квартир и иных помещений в многоквартирном доме…
Какое отношение УО имеет к нашим квадратным метрам, к нашей жилой площади? Никакого!
УО имеет право управлять ТОЛЬКО общедомовым имуществом МКД.
Управляющей организации делегируются право и обязанность взимать платежи с собственников помещений в многоквартирном доме для содержания и ремонта общего имущества с учетом размера их доли в праве на это общее имущество в доме (п. 5 ст. 138, п. 2 ст. 154, п. 1 ст. 158 ЖК РФ).
Конституционный Суд России в п. 3 своего Постановления от 29.01.2018 N 5-П, а также Верховный Суд России в Определении от 25.09.2018 N 305-ЭС18-13931, разъясняют: размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна, а не равна размеру площади квартиры.
Если квартиры, приобретаемые гражданами, оценивались и передавались по акту, как этого и требует Гражданский кодекс Российской Федерации, то общедомовое имущество многоквартирного дома никто и никогда не оценивал, и не передавал собственникам квартир таких домов.
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации при совершении сделок с недвижимостью, недвижимость должна быть оценена и передана по акту. Соответственно, общедомовое имущество и земельный участок на котором расположен многоквартирный дом (так как они являются неотъемлемой частью многоквартирного дома) должны быть, как и имущество жилое (квартиры) оценены и переданы по акту.
Никто и никогда не составлял детальный перечень передаваемого общедомового имущества. Не образный перечень прописанный в ст.36 ЖК РФ, а детальный. Многоквартирные дома в большинстве своём типовые, но общедомовое имущество в каждом доме может существенно отличаться в силу разных причин.
Никто и никогда не проводил оценку этого имущества (оценку технического состояния, а также оценку в денежном выражении - стоимость этого имущества).
Не было в принципе документально оформленного факта передачи общедомового имущества многоквартирного дома от предыдущего собственника новым собственникам.
Разве можно в данном случае всего лишь из-за возникшего права у собственников квартир (граждан, которые выкупили или приватизировали квартиру у муниципалитета) на общедомовое имущество считать, что был один собственник общедомового имущества (муниципалитет), а стал другой – гражданин выкупивший или приватизировавший квартиру?
Разве статьи 289, 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ гласят о том, что при совершении сделки в 1992 году о приобретении (приватизации) квартиры в многоквартирном доме – общедомовое имущество, находящееся в собственности муниципалитета, переходит в собственность граждан, приобретающих квартиру? В каком году появились ГК РФ и ЖК РФ, не забыли? Тем более, если граждане приобретая (приватизируя) квартиру получили по акту приёма-передачи только квартиру, а общедомовое имущество им никто и никогда не передавал. И даже более того, у приобретающих квартиру граждан в договоре указано, что они (новые владельцы квартиры) будут пользоваться общедомовым имуществом, как имуществом муниципальным на основании постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года №415.
Разве статьи 289, 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ гласят о переходе права собственности на общедомовое имущество? Разве эти статьи регламентируют передачу доли в общедомовом имуществе многоквартирного дома?
Или же в силу статьи 289, 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ у собственников квартир в многоквартирных домах лишь возникает право на общедомовое имущество? А чтоб реализовать это право (то есть передать имущество), необходимо уже руководствоваться статьёй 556 Гражданского кодекса Российской Федерации?
Вот и получается, что право у граждан в силу закона возникло, но реализовано оно не было.
По сути, мы столкнулись с ситуацией несвоевременного переоформления ПРАВА собственности на общедомовое имущество.
Управляющим компаниям пора бы найти действительного собственника общедомового имущества многоквартирного дома и предъявить ему оплату за все эти годы...
..а мы СВОЮ собственность (документально на нас оформленную) никогда и не отказывались содержать за свой счет (в отличие от кое-кого...) и никогда не отказывались оплачивать СВОИ коммунальные платежи по индивидуальным счетчикам или исходя из нормативов потребления...
Из вышеизложенных юридических фактов следует:
Саракташский поссовет, органы местного самоуправления, прежде чем проводить конкурс по отбору управляющей компании, или организовывать общее собрание собственников по заключению договора управления с какой либо УО по адресу ул. Заводская 40, обязаны на основании техпспорта зарегистрировать МКД и общедомовое имущество в нём. На основании этих данных определяется доля каждого собственника в общедомовом имуществе, и только после этого УО может заключать договор управления общедомовым имуществом, т.к. определены площади содержания имущества.
В соответствии со ст. 162 ЖК РФ 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома
перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
Для того, чтобы жители дома по ул. Заводской, 40 смогли исполнить свои обязанности по содержанию общего имущества дома ОМСУ необходимо исполнить Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (с изменениями и дополнениями)
Определение состава общего имущества
3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
(_____)_________2021 В.А Иванов
